房地产要素化审判

高勇

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《房地产要素化审判》编委会成员
《房地产要素化审判》撰稿人名单
序　言
第一章　国有土地使用权纠纷
前　言
第一节　国有土地使用权出让合同纠纷
一、合同效力要素
（一）合同出让主体对合同效力的影响
（二）土地出让方式要素
（三）低于国家规定的最低价出让国有土地使用权的出让合同是否无效
（四）审批手续的办理是否影响合同效力
二、合同履行要素
（一）变更土地用途的法定条件
（二）调整或补缴土地出让金的情形
（三）土地使用权期限是否可以延长
（四）土地收回（期满收回、处罚收回、征收收回）
三、合同解除要素
（一）出让方未办理出让批准手续而不能交付土地是否可以解除合同
（二）欠缴土地出让金是否可以解除合同
（三）擅自改变土地用途是否可以解除合同
第二节　国有土地使用权转让合同纠纷
一、合同效力要素
（一）转让人未取得土地权属证书签订的土地使用权转让合同是否无效
（二）转让方尚未支付全部土地出让金情形下的土地使用权转让合同效力
（三）划拨土地使用权未经批准转让即签订的转让合同是否有效
（四）以股权转让方式转让土地使用权的合同效力如何认定
（五）未经抵押权人同意转让土地使用权的效力认定
（六）未按约定进行投资开发达到法定条件而签订的土地使用权转让合同效力如何认定
（七）法院查封期间签订土地使用权转让合同的效力如何认定
二、合同履行要素
（一）“一地数转”如何确定履行顺序
（二）人民政府批准直接由受让人办理出让手续时，原划拨土地转让合同的性质如何认定
（三）人民政府批准将土地直接划拨给受让人的，原划拨土地使用权转让合同性质如何认定
（四）土地使用权与地上建筑物分割转让的如何处理
第三节　合作开发房地产合同纠纷
一、合同性质认定
（一）根据合同约定的出资、利润分配、风险承担来确定合同性质
（二）签订房地产合作开发合同同时，又签订建设工程施工合同的，合同性质的认定
二、法定不予受理的情形
三、合同效力要素
（一）开发经营资格对合同效力的影响
（二）未经批准以划拨土地使用权作为投资的合作开发合同效力认定
四、合同履行要素
（一）超出约定的投资数额时对超出部分出资如何分担
（二）未足额出资时的利润如何分配
（三）对要求以房屋预售款充抵投资的如何处理
（四）实际建筑面积超出规划面积的，超出部分如何分配
（五）违反规划建设的房屋被责令拆除的损失如何负担
第二章　集体土地使用权纠纷
第一节　宅基地使用权流转纠纷
（一）宅基地转让方是否将宅基地转让给同一集体组织成员，直接影响合同的效力认定
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（二）宅基地改革试点地区宅基地使用权对外转让合同是否有效
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（三）以宅基地合作建房合同是否有效
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（四）宅基地使用权能否继承
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第二节　集体经营性建设用地使用权流转纠纷
（一）集体经营性土地用于非农建设的，是否影响合同的效力认定
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（二）农村集体建设用地流转合同没有经过民主议定程序，是否有效
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第三节　农村房屋买卖合同纠纷
（一）农村房屋出卖方是否将宅基地房屋出卖给同一集体组织成员，直接影响合同的效力认定
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（二）当事人双方对于合同无效都有过错的，应当各自承担相应的责任
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第四节　产权房买卖合同纠纷
（一）出卖方是否将小产权房出卖给同一集体组织成员，直接影响合同的效力认定
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第三章　房屋买卖合同纠纷
第一节　商品房买卖合同纠纷
一、商品房预售/预约合同纠纷
（一）是否取得预售许可证明
（二）是否约定以办理登记备案手续为商品房预售合同的生效条件
（三）认购、订购、预订等协议的性质和效力
（四）关于认购、订购、预订等协议中交付的定金及合同解除的处理
二、商品房销售广告和宣传纠纷
（一）商品房销售广告和宣传资料中的内容是否构成要约
（二）违反在销售广告和宣传资料中对房屋及相关设施所作的说明和允诺，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，如何处理
三、商品房买卖（现售）合同纠纷
（一）未办理商品房买卖合同的批准登记手续合同的处理
（二）一房数卖所涉合同效力及处理
（三）恶意串通订立商品房买卖合同的处理
（四）恶意违约导致合同解除的处理
（五）出卖人实施欺诈行为，导致合同无效或者被撤销、解除的处理
四、商品房交付使用和风险责任承担纠纷
（一）关于商品房交付时间的认定
（二）关于商品房是否符合交付条件的认定
（三）开发商将不符合交房条件的房屋按合同约定期限交付给买受人，如何处理
（四）房屋交付时，出卖人未向买受人提供合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，如何处理
（五）当事人一方以合同约定的违约金数额过高或过低为由要求予以调整，应如何处理
五、商品房买卖合同解除纠纷
（一）房屋主体结构不合格情况下，买受人请求解除合同的处理
（二）商品房存在质量瑕疵，买受人请求解除合同，如何处理
（三）买受人因建筑面积误差要求解除买卖合同，如何处理
（四）因迟延交付房屋或迟延交付购房款要求解除买卖合同，如何处理
（五）买受人以出卖人逾期办证为由请求解除合同，如何处理
六、商品房包销合同纠纷
（一）包销期满剩余房屋的处理
（二）对签订包销合同后，开发商自行销售的处理
七、商品房担保贷款合同纠纷
（一）买受人因未能订立商品房担保贷款合同，导致合同不能继续履行，如何处理
（二）买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，开发商在向银行履行保证义务后，是否有权解除与买受人之间的合同
第二节　二手房买卖合同纠纷
一、因二手房交易主体引发的纠纷
（一）出卖人处分“他人”房屋纠纷的处理
（二）登记在出卖人一人名下的交易房屋是共有财产，其他共有人以其对房屋交易不知情且不同意为由主张房屋买卖合同无效
二、因二手房交易标的物引发的纠纷
（一）交易房屋不具备用地规划许可、建设工程规划许可手续、房产证等的情形
（二）交易房屋存在抵押、查封等权利负担的情形
（三）交易房屋存在特殊瑕疵的情形
（四）交易房屋为经济适用住房的情形
三、因二手房交易合同的签订及履行引发的纠纷
（一）名为房屋买卖，实为民间借贷合同的担保
（二）以房抵债纠纷的处理
（三）连环买卖纠纷的处理
（四）一房数卖纠纷的处理
（五）约定按揭付款，买受人主张继续履行的处理
（六）过户税费纠纷的处理
（七）二手房交易合同的签订及履行过程中易引发争议的其他问题
四、因二手房交易合同的解除引发的纠纷
（一）解除条件
（二）合同解除的程序
（三）解除的后果
第三节　房地产市场调控有关政策引发的房屋买卖合同纠纷
（一）合同约定与调控政策不一致是否无效
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（二）能否确认合同有效
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（三）能否支持继续履行合同或协助办理过户的诉讼请求
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（四）能否支持解除合同
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（五）房屋买卖合同解除的，居间费如何处理
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（六）业主能否以交易价格超出申报价格导致不能网签而请求解除合同
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（七）原告是否具有购房资格
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（八）购买人贷款资格受限能否解除合同
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（九）房屋交易是否符合房地产调控政策衔接
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第四节　商品房买卖合同装修纠纷
（一）要求维修装修质量瑕疵部分并赔偿损失的处理
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（二）因房屋装修质量缺陷拒收房屋要求支付逾期交房违约金的处理
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（三）以房屋装修质量与广告宣传资料、样板房不一致为由，要求开发商承担违约责任或赔偿差价或解除合同赔偿损失的处理
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（四）以房屋装修质量与合同约定不符为由，要求开发商承担违约责任或者要求解除合同的处理
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第四章　房屋租赁合同纠纷
前　言
1.案件特点
2.审理原则
3.案件受理及管辖
4.案由解析
第一节　房屋租赁合同效力纠纷
（一）消防验收要素：双方当事人是否明确约定以出租房屋经过消防验收作为租赁合同的生效条件
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（二）规划许可审批手续要素：租赁房屋是否为未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋
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（三）竣工验收要素：竣工验收是否影响房屋租赁合同的效力
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（四）登记备案要素：合同双方是否明确约定以办理登记备案手续或办理《房屋租赁登记备案证明》为房屋租赁合同的生效条件
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（五）房屋用途要素：擅自改变土地用途及规划用途的房屋租赁合同效力
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（六）转租要素：承租人转租房屋是否经过出租人同意；出租人知道或者应当知道承租人转租，是否在六个月内提出过异议
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（七）查封要素：被查封的房屋出租的，是否系房屋租赁关系成立在先、法院查封在后
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（八）共有要素：部分共有人出租共有房屋而签订的房屋租赁合同效力
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（九）合作开发要素：合作开发房地产合同是否约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋
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第二节　房屋租赁合同履行纠纷
（一）房屋维修要素：房屋在出租期间由哪一方负责维修，是否达到需要维修的条件
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（二）瑕疵担保要素：出租人承担的对租赁房屋的瑕疵担保义务如何界定
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（三）“一房数租”要素：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，依照何种顺序确定履行合同的承租人
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（四）正当使用要素：承租人是否正当使用租赁房屋；承租人未正当使用的，出租人如何救济
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（五）租金变动要素：房地产租赁市场变化较大致使租赁房屋租金价格出现波动的情况下，合同双方是否可以要求调整租金
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（六）合同解释要素：租赁合同是否为格式合同，合同对于计租面积、用途、租金支付的约定是否明确
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（七）物业费要素：租赁房屋欠交物业费，出租人是否有权自押金中予以扣除
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第三节　房屋租赁合同解除纠纷
（一）擅自变动房屋结构要素：承租人有无擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建行为，且在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状
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（二）房屋权利争议要素：因第三人主张租赁房屋的权利（房屋所有权、抵押权），承租人是否无法对租赁房屋实际使用、收益
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（三）法定解除权要素：出租人有权行使法定解除权的情形及承租人有权行使法定解除权的情形
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（四）断水断电要素：房屋租赁纠纷产生后，出租人是否有权对租赁房屋采取断水、断电措施
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（五）主动违约要素：出租人或者承租人可否以承担违约责任为代价，解除不符合法定或约定解除条件的租赁合同
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第四节　装饰装修物处理及扩建纠纷
（一）租赁合同无效时装饰装修物的审理要素：装饰装修物是否已经形成附合，出租人是否同意继续利用，装饰装修物的现价值
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（二）租赁合同届满或解除时装饰装修物的审理要素：装饰装修是否经过出租人同意，是否已经形成附合，双方对已形成附合的装饰装修物无约定时的处理原则
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（三）房屋扩建的审理要素：出租人是否知晓扩建的事实，出租人与承租人对房屋扩建费用的处理是否有约定，是否办理合法的扩建手续，扩建费用如何承担
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（四）现值损失与残值损失审理要素：以何种标准认定装饰装修物的价值
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第五节　房屋转租纠纷
（一）出租人同意转租的要素：承租人转租房屋是否经过出租人同意，出租人是否知道或者应当知道承租人转租，是否在一定期限内提出过异议，转租期限是否超过租赁期限
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（二）次承租人的权利要素：租赁合同因承租人违约而解除的，次承租人是否有权请求代承租人支付欠付租金和违约金以抗辩出租人的合同解除权；次承租人是否有权要求出租人及承租人赔偿损失
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（三）次承租人支付房屋占用费的要素：租赁合同无效、履行期限届满或者解除，次承租人是否存在逾期腾房的事实
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（四）次承租人取得租赁房屋所有权要素：转租合同能否继续履行
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第六节　优先购买权纠纷
（一）“买卖不破租赁”要素：产权人出售租赁房屋，承租人主张优先购买权的条件，承租人主张优先购买权的例外情形
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（二）优先购买权的权利主张要素：承租人可以主张继续履行租赁合同、赔偿损失还是房屋买卖合同无效
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（三）房屋产权其他变动模式对优先购买权的影响要素：租赁房屋进行拍卖、变卖、折价的情形下承租人是否享有优先购买权，抵押权实现的情形下承租人是否享有优先购买权
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第七节　执行异议之诉中的房屋租赁纠纷
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第五章　居间合同纠纷
第一节　合同性质的认定及合同成立纠纷
（一）合同性质的认定——居间合同为主的混合合同
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（二）合同成立纠纷的处理
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第二节　中介合同履行过程中的纠纷
（一）跳单纠纷
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（二）中介的核实调查义务
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（三）房地产交易合同不成立、被解除、被撤销或被确认无效后中介费纠纷
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（四）中介承担买卖合同担保责任研究——中介方资金担保责任
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（五）中介收取房屋买卖合同的定金
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第六章　物业纠纷
第一节　物业服务纠纷
一、前期物业服务合同纠纷
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二、普通物业服务合同纠纷
（一）物业服务费纠纷
（二）物业服务侵权纠纷
第二节　建筑物区分所有权纠纷
（一）业主专有权纠纷
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（二）业主共有权纠纷
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（三）车位、车库所有权纠纷
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（四）业主知情权纠纷
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（五）业主撤销权纠纷
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第七章　相关裁判依据
中华人民共和国合同法（节选）（附相关司法解释）
总　则
第一章　一般规定
第二章　合同的订立
第三章　合同的效力
第四章　合同的履行
第五章　合同的变更和转让
第六章　合同的权利义务终止
第七章　违约责任
第八章　其他规定
分　则
第九章　买卖合同
第十一章　赠与合同
第十三章　租赁合同
第二十一章　委托合同
第二十二章　行纪合同
第二十三章　居间合同
附　则
最高人民法院　关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
最高人民法院　关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（附解读）
最高人民法院　关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释
一、买卖合同的成立及效力
二、标的物交付和所有权转移
三、标的物风险负担
四、标的物检验
五、违约责任
六、所有权保留
七、特种买卖
八、其他问题
中华人民共和国物权法
第一编　总　则
第一章　基本原则
第二章　物权的设立、变更、转让和消灭
第三章　物权的保护
第二编　所有权
第四章　一般规定
第五章　国家所有权和集体所有权、私人所有权
第六章　业主的建筑物区分所有权
第七章　相邻关系
第八章　共　有
第九章　所有权取得的特别规定
第三编　用益物权
第十章　一般规定
第十一章　土地承包经营权
第十二章　建设用地使用权
第十三章　宅基地使用权
第十四章　地役权
第四编　担保物权
第十五章　一般规定
第十六章　抵押权
第十七章　质　权
第十八章　留置权
第五编　占　有
第十九章　占　有
附　则
最高人民法院　关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）
中华人民共和国担保法（附相关司法解释）
第一章　总　则
第二章　保　证
第一节　保证和保证人
第二节　保证合同和保证方式
第三节　保证责任
第三章　抵　押
第一节　抵押和抵押物
第二节　抵押合同和抵押物登记
第三节　抵押的效力
第四节　抵押权的实现
第五节　最高额抵押
第四章　质　押
第一节　动产质押
第二节　权利质押
第五章　留　置
第六章　定　金
第七章　附　则
中华人民共和国农村土地承包法
第一章　总　则
第二章　家庭承包
第一节　发包方和承包方的权利和义务
第二节　承包的原则和程序
第三节　承包期限和承包合同
第四节　土地承包经营权的保护和互换、转让
第五节　土地经营权
第三章　其他方式的承包
第四章　争议的解决和法律责任
第五章　附　则
最高人民法院　关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释
一、受理与诉讼主体
二、家庭承包纠纷案件的处理
三、其他方式承包纠纷的处理
四、土地征收补偿费用分配及土地承包经营权继承纠纷的处理
五、其他规定
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
一、土地使用权出让合同纠纷
二、土地使用权转让合同纠纷
三、合作开发房地产合同纠纷
四、其它
第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）（节选）
一、民事审判工作总体要求
四、关于房地产纠纷案件的审理
（一）关于合同效力问题
（二）关于一房数卖的合同履行问题
（三）关于以房抵债问题
（四）关于违约责任问题
五、关于物权纠纷案件的审理
（一）关于农村房屋买卖问题
（二）关于违法建筑相关纠纷的处理问题
（三）关于因土地承包、征收、征用引发争议的处理问题
（四）关于诉讼时效问题
八、关于民事审判程序
（一）关于鉴定问题
（二）关于诉讼代理人资格问题
封底

简介

版权

房地产要素化审判